Część II. Poniższy wpis stanowi uzupełnienie tematu najmu lokalu użytkowego na potrzeby działalności gospodarczej .
Czynsz najmu
Kolejnym istotnym zagadnieniem dla najemcy jest zagwarantowanie sobie stałej wysokości czynszu najmu albo wskazanie precyzyjnych przesłanek możliwości jego podwyższenia w okresie trwania umowy. Ustawodawca wprowadził w art. 6851 Kodeksu cywilnego możliwość jednostronnej zmiany czynszu przez wynajmującego. Zgodnie z tym przepisem wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Najemca nie musi wyrażać zgody na takie podwyższenie, jednak brak aprobaty po stronie najemcy oznacza, że umowa najmu wygaśnie po upływie okresu wypowiedzenia. W braku zastrzeżeń najemcy w odniesieniu do podwyższonego czynszu, umowa trwa nadal, natomiast następuje zmiana wysokości czynszu.
Zasadę powyższą można ograniczyć poprzez wprowadzenie do umowy klauzuli waloryzacyjnej. Dzięki takiej klauzuli następuje ograniczenie uprawnienia wynajmującego do jednostronnego podwyższania czynszu do zakresu uzgodnionej waloryzacji. Powszechną praktyką jest, że waloryzacji dokonuje się w oparciu o wskaźnik inflacji.
Przykładowe brzmienie klauzuli waloryzacyjnej:
Czynsz najmu będzie podlegał waloryzacji. Waloryzacja dokonywana będzie w każdym roku obowiązywania Umowy (w miesiącu lutym), przy czym pierwsza waloryzacja nastąpi w lutym 2020 roku. Podstawą waloryzacji czynszu najmu będzie wskaźnik „wzrostu cen na towary i usługi konsumpcyjne ogółem” ogłaszany przez Prezesa GUS w Monitorze Polskim za poprzedni rok kalendarzowy. Waloryzacja nie stanowi zmiany niniejszej Umowy i nie wymaga formy pisemnej (sporządzania „aneksu”).
Inną kwestią związaną z czynszem najmu, która ma dla najemcy istotne znaczenie jest możliwość wypowiedzenia przez najemcę umowy najmu z powodu zalegania najemcy z zapłatą czynszu. Zasadą określoną w Kodeksie cywilnym (art. 687) jest, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę jeżeli najemca zalega z czynszem za dwa pełne okresy płatności, a dodatkowo nie zapłaci długu w dodatkowym terminie wyznaczonym najemcy na piśmie przez wynajmującego. Zasada ta może jednak ulec zmianie w umowie na korzyść najemcy. W związku z tym, strony umowy są uprawnione do wydłużenia dopuszczalnego okresu zalegania z zapłatą czynszu przez najemcę.
Ponadto, należy zadbać, aby umowa określała całkowite koszty miesięczne ponoszone przez najemcę, a więc oprócz czynszu również wszelkie opłaty odprowadzane do spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej, opłaty za media oraz wszelkie inne koszty.
Rozliczenie nakładów
Niejednokrotnie zdarza się, że najemcy lokali użytkowych chcą dostosować lokal do potrzeb wynikających z prowadzonej przez nich działalności gospodarczej np. dokonać remontu lokalu, jego adaptacji, wstawienia mebli oraz wyposażenia. W tym celu często ponoszą spore nakłady finansowe. Warto więc zadbać, aby kwestia rozliczenia nakładów została uregulowana w sposób korzystny dla najemcy.
Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w Kodeksie cywilnym rozróżnia się dwa rodzaje nakładów: nakłady konieczne i ulepszenia. Nakłady konieczne są to nakłady niezbędne do utrzymania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i obciążają one wynajmującego. Natomiast wynajmujący nie jest zobowiązany do ponoszenia nakładów będących ulepszeniami. Nakłady poniesione celem dostosowania lokalu przez najemcę zasadniczo stanowić będą ulepszenia. Zgodnie z ogólną zasadą – po zakończeniu umowy, jeżeli najemca ulepszył lokal, wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Zasady ogólne będą miały jednak zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy strony nie uregulują odmiennie w umowie kwestii rozliczenia nakładów ponoszonych przez najemcę. Możliwe jest wprowadzenie w umowie dwóch znacznie korzystniejszych rozwiązań.
Po pierwsze, strony poprzez odpowiedni zapis umowny mogą zdecydować, że wynajmujący będzie partycypował w kosztach remontu. Takie rozwiązanie może być zasadne, gdy wynajmowany lokal jest w kiepskim stanie technicznym oraz posiada usterki, które właściciel musiałby naprawić niezależnie od tego, jaki rodzaj działalności będzie w nim prowadzony.
Innym rozwiązaniem jest wprowadzenie tzw. wakacji czynszowych na czas remontu lokalu. Polegają one na zwolnieniu najemcy z zapłaty całości lub części czynszu w pierwszych miesiącach trwania okresu najmu, w związku z przeprowadzeniem prac remontowych w lokalu. Warto w tym miejscu wskazać na interpretacje organów podatkowych, które uznają, że zasadniczo w świetle podatku dochodowego (zarówno PIT, jak i CIT) wykonanie prac remontowych w zamian za zwolnienie z czynszu jest świadczeniem odpłatnym. Taka sytuacja powinna być zatem uznana za świadczenie wzajemne w ramach umowy barterowej. W konsekwencji najemca powinien wykazać przychód z tytułu świadczenia usługi. Przychód ten będzie stanowiła wartość wykonanego remontu.
Uzyskanie niezbędnych zgód
Na prowadzoną w lokalu użytkowym działalność gospodarczą często najemca jest zobowiązany do uzyskania różnego rodzaju zgód czy zezwoleń. Mogą to być przykładowo zgoda właściciela nieruchomości, jak również zgody organów administracyjnych np. na sprzedaż napojów alkoholowych. Często również do zamontowania szyldu zewnętrznego z napisem marki firmy najemcy niezbędne może okazać się oprócz zgody właściciela lokalu, także uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej bądź spółdzielni. W związku z tym, warto w umowie zawrzeć zobowiązanie wynajmującego do udostępnienia i dostarczenia najemcy w odpowiednim terminie wszelkiej niezbędnej dokumentacji dotyczącej wynajmowanego lokalu. Na dokumentację tą mogą składać się plan lokalu albo dokumentacja techniczna dotycząca wentylacji.
Przed podpisaniem umowy warto także poprosić wynajmującego o numer księgi wieczystej wynajmowanego lokalu i dokładnie zbadać jej treść. Treść tę można sprawdzić elektronicznie na stronie https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do Takie zachowanie pozwoli ustalić, czy dana nieruchomość nie jest obciążona prawami na rzecz osób trzecich takimi jak np. hipoteka lub służebności.
We wszelkich sprawach związanych z umowami najmu lokali użytkowych zapraszamy do kontaktu z kancelarią www.wskp.pl/#kontakt
[email protected]