W niniejszym, jak również kolejnym wpisie, chcielibyśmy przybliżyć temat najmu lokalu użytkowego – co do zasady z perspektywy najemcy. Wpisy stanowić będą zestawienie najistotniejszych problemów, jakie w praktyce pojawiają się w tego typu relacjach.
Przedsiębiorca, zawierając umowę najmu lokalu użytkowego na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (tzw. najem komercyjny) powinien zadbać o odpowiednie zredagowanie jej postanowień. W dzisiejszym wpisie postaramy się przybliżyć Państwu najważniejsze kwestie, na które powinien on zwrócić uwagę.
Na początek należy wskazać, że w przypadku najmu komercyjnego, w przeciwieństwie do najmu lokalu na cele mieszkalne przepisy prawa dają stronom szeroką swobodę co do kształtowania treści ich wzajemnych praw i obowiązków. W praktyce oznacza to, że strony mogą uregulować treść stosunku najmu odmiennie niż wynika to z wzorca ustawowego. Ponadto, do takiej umowy nie znajdą zastosowania zapisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2019 r. poz. 1182 t. j.).

Forma umowy

Zazwyczaj, planując wynajem lokalu użytkowego najemcy zależy na stabilności stosunku najmu oraz zabezpieczeniu się przed nagłym wypowiedzeniem umowy przez wynajmującego. Zabezpieczenia takie można poczynić już na etapie wyboru formy zawieranej umowy.
Umowa najmu lokalu użytkowego może zostać zawarta w dowolnej formie, również w sposób dorozumiany tj. poprzez zezwolenie innej osobie na korzystanie z lokalu w zamian za zapłatę wynagrodzenia. Jednak ze względu na specyfikę tego rodzaju umowy oraz celem ochrony interesów firmy najemcy rekomendowane jest skorzystanie z pisemnej formy umowy, która w sposób precyzyjny określi prawa i obowiązki stron. Ponadto, umowa najmu lokalu użytkowego zawarta na okres dłuższy niż 1 rok powinna być zawarta w formie pisemnej. Jeżeli taka forma nie zostanie dotrzymana, to umowa najmu będzie traktowana jako zawarta od samego początku na czas nieoznaczony.
Warto również zadbać o zwiększenie ochrony prawnej najemcy w sytuacji zbycia nieruchomości przez właściciela. Jeżeli dotychczasowy właściciel zdecyduje się zbyć lokal osobie trzeciej w trakcie trwania umowy najmu, to nabywca z mocy prawa wstąpi w stosunek najmu i stanie się nowym wynajmującym. Będzie on wówczas związany zapisami umowy najmu zawartej ze zbywcą. Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego nabędzie jednak prawo do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Takie uprawnienie przysługuje mu z mocy prawa, nawet w sytuacji, gdy umowa najmu lokalu użytkowego zawarta na czas oznaczony w ogóle nie przewidywała możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia bądź ograniczała możliwość jej wypowiedzenia do określonych sytuacji.
Najemca może jednak zabezpieczyć się na taką ewentualność. Stosownie bowiem do treści art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Celem opatrzenia umowy datą pewną należy udać się do notariusza, który poświadczy dzień, zawarcia umowy. Takie rozwiązanie da najemcy pewność, że po zmianie właściciela nieruchomości, najem będzie trwał dalej.
Czas trwania i wypowiedzenie umowy
Kolejną kwestią, na którą najemca powinien zwrócić szczególną uwagę jest czas trwania umowy najmu oraz przesłanki i okres jej wypowiedzenia.
Umowa najmu lokalu użytkowego może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. W przypadku zawarcia umowy na czas nieoznaczony umowa może zostać wypowiedziana z zachowaniem ustawowych okresów wypowiedzenia przez każdą ze stron. Zgodnie z art. 688 Kodeksu cywilnego okres ten wynosi maksymalnie trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli czynsz płatny jest w okresach miesięcznych. Przepis ten ma charakter bezwzględnie wiążący, co oznacza, że strony w umowie nie mogą wydłużyć okresu wypowiedzenia ponad ustawowe trzy miesiące. Przy czym, zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wynikająca z ww. przepisu zasada nie zamyka drogi do wydłużenia umownie terminu wypowiedzenia, kiedy czynsz jest płatny miesięcznie, ponad trzy miesiące określone w omawianym przepisie.
Jak widać, rozwiązanie takie nie zapewnia odpowiedniej ochrony dla najemcy przed wypowiedzeniem stosunku najmu przez wynajmującego. Może on bowiem bez żadnego powodu wypowiedzieć umowę w każdym czasie z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Takie rozwiązanie nie sprzyja planowaniu długofalowego rozwoju firmy.
Antidotum na ten problem jest zawarcie umowy na czas określony. Umowa taka może bowiem zostać wypowiedziana jedynie w przypadkach określonych w samej umowie najmu lokalu użytkowego. W interesie najemcy jest ograniczenie katalogu tych przypadków do minimum oraz precyzyjne ich określenie (np. dopuszczenie się zwłoki z zapłatą czynszu przez określony okres czasu, użytkowanie lokalu przez najemcę na cele inne niż prowadzenie określonej działalności gospodarczej, brak wpłaty lub uzupełnienia kaucji w określonych w umowie terminie).
Ponadto, należy zwrócić uwagę na treść art. 661 Kodeksu cywilnego, który wprowadza regułę, zgodnie z którą maksymalna długość najmu na czas określony zależy od tego, kto jest stroną umowy. Jeżeli wynajmującym będzie osoba fizyczna to czas obowiązywania umowy można określić maksymalnie na okres 10 lat. Jeżeli umowa zostanie zawarta na okres dłuższy, to po upływie 10 lat wówczas traktowana będzie jak umowa zawarta na czas nieokreślony ze wszystkimi tego skutkami (również w zakresie możliwości jej wypowiedzenia). Jeżeli natomiast wynajmującym będzie również przedsiębiorca to czas obowiązywania umowy można określić maksymalnie na okres 30 lat. Jeżeli umowa została zawarta na okres dłuższy, to po upływie okresu 30 lat będzie traktowana tak, jak umowa zawarta na czas nieoznaczony.
Przedłużenie okresu najmu następuje co do zasady poprzez zawarcie aneksu do umowy i ten sposób jest rekomendowany w przypadku najmu lokalu użytkowego. Jednakże, zgodnie z art. 674 Kodeksu cywilnego, umowa najmu może zostać przedłużona także w sposób dorozumiany. Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Gdy dojdzie już do dorozumianego przedłużenia umowy, wówczas do definitywnego zakończenia stosunku najmu konieczne jest złożenie wypowiedzenia przez jedną ze stron umowy.
Warto także pamiętać, że umowa najmu lokalu użytkowego może także zostać rozwiązana za porozumieniem stron. Dotyczy to zarówno umowy zawartej na czas określony jak i nieokreślony. Porozumienie takie najlepiej jest zawrzeć w formie pisemnej i uregulować w nim kwestie dotyczące wzajemnych rozliczeń po ustaniu najmu.
Kolejny wpis stanowić będzie kontynuację powyższego.
We wszelkich sprawach związanych z umowami najmu lokali użytkowych zapraszamy do kontaktu z kancelarią www.wskp.pl/#kontakt
[email protected]