2. Strony umowy o roboty budowlane

Stronami umowy o roboty budowlane są inwestor i wykonawca. Inwestorem może być dowolny podmiot, zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, a także jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, który zamawia wykonanie określonych prac w umówionym terminie. Wykonawcą może być zarówno podmiot, który samodzielnie podejmuje się wykonania robót – generalny wykonawca, jak i podmiot korzystający w tej mierze – jako główny wykonawca – z usług innego wyspecjalizowanego podmiotu – podwykonawcy. Aby wykonawca mógł zawrzeć umowę o roboty budowlane z podwykonawcą musi mieć na to zgodę inwestora. Zgoda udzielona przez inwestora  ma w obliczu całej umowy doniosłe znaczenie, ponieważ powoduje, że odpowiada on solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Solidarna odpowiedzialność oznacza, że podwykonawca będzie mógł domagać się zapłaty pełnej kwoty wynagrodzenia lub jego części bezpośrednio od inwestora. Solidarna odpowiedzialność powstanie jednak tylko wtedy jeżeli wykonawca (podwykonawca) zgłosi w formie pisemnej (pod rygorem nieważności) inwestorowi szczegółowy przedmiot wykonywanych przez podwykonawcę robót. Inwestorowi po zapoznaniu się z treścią zgłoszenia w przeciągu 30 dni od doręczenia przysługuje prawo sprzeciwu wobec wykonywania konkretnych robót przez wybranego podwykonawcę. Brak sprzeciwu wyrażonego w formie pisemnej pod rygorem nieważności oznacza akceptację.

Są sytuacje kiedy dokonanie zgłoszenia nie jest konieczne – dotyczy to szczególnych okoliczności kiedy umowa inwestora i wykonawcy w sposób szczegółowy reguluje przedmiot i podmiot podwykonawstwa. Szczegółowe uregulowanie to nie jedyny wymóg jaki stawia w tym przypadku ustawodawca – umowa między inwestorem a wykonawcą, jeżeli nie została zawarta na piśmie jest nieważna!

Na marginesie warto dodać, że umowy generalnego wykonawcy z podwykonawcami przeważnie nie mają charakteru umowy o roboty budowlane. W takim przypadku najczęściej zawierane są tradycyjne umowy o dzieło.

3. Forma umowy o roboty budowlane

Dla ważności umowy o roboty budowlane nie jest potrzebna żadna szczególna forma i choć może wydawać się to zaskakujące umowę taką można ważnie zawrzeć choćby ustnie. Zgodnie z art. 648 §1 KC umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem.  W komentowanej regulacji mamy więc do czynienia z tzw. rygorem ad probationem. Co to oznacza? Niezachowanie pisemnej formy umowy nie skutkuje jej nieważnością, a jedynie ograniczeniami dowodowymi, wynikającymi z art. 74 KC – nie jest w sporze dopuszczalny dowód z zeznań świadków lub z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności. Warto podkreślić, że w myśl art. 74 §4 KC przepisów o skutkach niezachowania formy pisemnej nie stosuje się do czynności prawnych w stosunkach między przedsiębiorcami, którzy szczególnie w przypadku dużych inwestycji pojawiają się często po obu stronach umowy o roboty budowlane. W stosunkach między przedsiębiorcami fakt dokonania czynności prawnej i jej treści może być dowodzony wszelkimi środkami dowodowymi, bez żadnych ograniczeń.

4. Umowa o roboty budowalne : obowiązki inwestora, a obowiązki wykonawcy

Najprościej mówiąc przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, natomiast inwestor zobowiązuje się do jego odebrania.

W zakresie obowiązków inwestora znajdują się przede wszystkim czynności związane z przygotowaniem robót, w szczególności przekazanie terenu budowy i dostarczenie projektu oraz odebranie obiektu i zapłata umówionego wynagrodzenia. Dokonanie odbioru obiektu jako rezultatu robót budowlanych jest zawsze obowiązkiem inwestora. W świetle art. 647 KC inwestor obowiązany jest dokonać odbioru końcowego, co nie może być uzależnione od braku jakichkolwiek wad w wykonanym obiekcie. Zaofiarowany przez wykonawcę obiekt powinien być oczywiście wykonany zgodnie z treścią zobowiązania, uwzględniając w pierwszej kolejności treść umowy, a nadto inne elementy kształtujące treść czynności prawnej. W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że tylko wady istotne tj. takie, które czynią obiekt niezdatnym do umówionego użytku prowadzi do uznania, że zobowiązanie wykonawcy nie zostało wykonane. Pozostałe przypadki dają inwestorowi możliwość  skorzystania jedynie z uprawnień z tytułu rękojmi, ewentualnie gwarancji, co należy odnotować w protokole odbioru. Pokwitowanie odbioru przez inwestora po stronie wykonawcy rodzi prawo żądania zapłaty wynagrodzenia.

Obowiązki wykonawcy oprócz tych oczywistych jak wykonanie obiektu zgodnie z umową, sporządzonym projektem oraz normami prawa budowlanego oraz oddanie go do użytku w dużej mierze zależą od ustaleń poczynionych w umowie między stronami. I tak do obowiązków wykonawcy (podwykonawcy) należy często zabezpieczenie terenu budowy, w tym sprzętu i maszyn przekazanych przez inwestora czy delegowanie i zarządzanie pracownikami na terenie budowy. Wykonawca odpowiada także za ewentualne szkody na terenie budowy dlatego szczególną uwagę powinien poświęcić na dokładne sprawdzenie obszaru inwestycji i poprawności przekazanej mu dokumentacji projektowej, a ewentualne nieprawidłowości i przeszkody w prowadzeniu prac niezwłocznie zgłosić inwestorowi.