W dzisiejszym wpisie postaramy się przybliżyć Państwu problematykę związaną z umową najmu okazjonalnego lokalu. Chociaż najem okazjonalny funkcjonuje w porządku prawnym już od paru lat, to jednak wiele osób zamierzających wynająć swoje mieszkania, jest świadoma możliwości skorzystania z tego rozwiązania ustawowego. Umowa najmu okazjonalnego, jako osobny typu umowy najmu lokalu mieszkalnego został wprowadzony do porządku prawnego ustawą z dnia 17 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (dalej jako: „ustawa o ochronie praw lokatorów”), zastępując przy tym dotychczasowe regulacje w tym zakresie.
Zgodnie z uzasadnieniem do powyższej ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadzenie instytucji najmu okazjonalnego miało na celu w głównej mierze redukcję zjawiska szarej strefy w tym zakresie, a także likwidację utrudnień, z którymi muszą zmagać się osoby fizyczne chcące uzyskiwać dochód z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego.
Kto i na jaki okres może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego
Na podstawie art. 19a ust.1 ustawy o ochronie praw lokatorów umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć tylko właściciel lokalu, który po pierwsze jest osobą fizyczną (tym samym okazjonalnie wynajmującym lokal nie może być osoba prawna czy jednostka organizacyjna), po drugie nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, przy czym umowa może zostać zawarta tylko na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat. O ile pojęcie właściciela zostało zdefiniowane w art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, o tyle to czy wynajmujący nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, determinowane jest przez okoliczności konkretnego przypadku. Trudno w sposób jednoznaczny stwierdzić, czy o prowadzeniu działalności gospodarczej w powyższym zakresie możemy mówić np. gdy wynajmujący zawarł określoną ilość umów np. trzy lub cztery. Jednakże należy wskazać, iż jeżeli obiektywnie w konkretnych okolicznościach faktycznych wynajmowanie lokali mieszkalnych stanowi stabilne czy też w pewnych wypadkach podstawowe źródło utrzymania wynajmującego, jako pewna zorganizowana działalność wykonywana w sposób ciągły i zawodowy, to wówczas wydaje się, że możemy mówić o prowadzeniu działalności gospodarczej we wskazanym zakresie, co wywołuje dla wynajmującego istotne konsekwencje m. in. na gruncie  prawa podatkowego.
Forma i treść umowy najmu okazjonalnego mieszkania
Zgodnie z art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów zawarcie umowy najmu okazjonalnego lub jej zmiana muszą  być dokonane tylko w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Stąd też sama umowa najmu okazjonalnego nie musi choć oczywiście może zostać sporządzona w formie aktu notarialnego, jednakże niezachowanie co najmniej formy pisemnej przy zawarciu umowy czy przy sporządzaniu do niej aneksu skutkuje, tym iż w świetle powyższego przepisu mamy do czynienia odpowiednio z nieważnością umowy lub nieważnością jej zmiany.
Na podstawie art. 19a ust. 2 pkt. 1, 2 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów należy wspomnieć, iż oprócz sporządzenia samej umowy najmu okazjonalnego należy ponadto dołączyć do niej ściśle określone załączniki tj. co najmniej:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu;
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Tym samym, pomimo braku wymogu formy aktu notarialnego dla samej umowy, ustawodawca formułuje wymóg formy aktu notarialnego dla oświadczenia najemcy, w ramach którego najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu wynajmującemu w określonym terminie.
Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym w razie egzekucji obowiązku opróżniana lokalu stanowiącego przedmiot najmu okazjonalnego mógłby zamieszkać oraz zgoda właściciela lokalu tego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do niego nie muszą przyjąć formy aktu notarialnego, aczkolwiek samo oświadczenie właściciela lub osoby wskazanej powyżej na żądanie wynajmującego może zostać zawarte przy wykorzystaniu formy z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Jednocześnie na mocy art. 19a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów zawarcie umowy najmu okazjonalnego może zostać uzależnione od zapłaty przez najemcę kaucji, która zabezpieczyć ma należności właściciela wynikające z umowy, które przysługują mu w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Wysokość kaucji nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, przy czym podstawę obliczenia stanowi stawka czynszu z dnia zawarcia umowy najmu okazjonalnego. W przypadku opróżnienia lokalu właściciel powinien zwrócić kaucję najemcy w ciągu miesiąca, od powyższego zdarzenia, nie mniej jednak może w ramach kaucji potrącić swoje niezaspokojone należności.
Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego
Zgodnie z art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel jako wynajmujący powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni, liczonym jednakże nie od dnia zawarcia umowy, lecz od dnia rozpoczęcia najmu. Co więcej, na podstawie ust. 2 wyżej wskazanego art. najemca może zażądać od wynajmującego okazania potwierdzenia zgłoszenia. Skutkiem niezgłoszenia zawarcia umowy do właściwego naczelnika urzędu skarbowego jest konieczność stosowania wobec najemcy reżimu ochrony przewidzianej dla lokatorów określonego przez omawianą ustawę o ochronie praw lokatorów. Innymi słowy brak zgłoszenia skutkuje koniecznością stosowania przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, które w istotnym stopniu zapewniają ochronę najemcy, a jednocześnie komplikują sytuację wynajmującego. W takim wypadku wynajmujący przykładowo nie będzie mógł podwyższyć czynszu wyłącznie na podstawie postanowień umownych, lecz będzie zmuszony do stosowania w tym zakresie regulacji ustawy o ochronie praw lokatorów. Jednocześnie brak zgłoszenia umowy najmu do naczelnika skarbowego skutkuje tym, iż w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu okazjonalnego lokalu, gdy najemca dobrowolnie nie opróżni lokalu, wynajmujący nie będzie mógł skorzystać z trybu żądania opróżnienia lokalu w terminie 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, a tym samym z prawa do złożenia wniosku do sądu w celu nadania klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy, sporządzonym w formie aktu notarialnego i zawierającym zobowiązanie najemcy do dobrowolnego poddania się egzekucji, opróżnienia lokalu oraz jego wydania wynajmującemu.
 

W ramach Kancelarii WSKP nie tylko przygotowujemy projekty umów najmu okazjonalnego, lecz również po przeanalizowaniu indywidualnego stanu faktycznego doradzamy w zakresie możliwości zastosowania omówionych wyżej przepisów w danej sprawie. Zapraszamy do współpracy i kontaktu: [email protected] lub telefonicznie: 577 533 499