Tematy prawne: umowy - Kancelaria Prawna i obsługa prawna firm - WSKP Kraków https://wskp.pl/tag/umowy/ Thu, 18 Nov 2021 17:31:24 +0000 pl-PL hourly 1 https://wordpress.org/?v=7.0.2 Umowa o roboty budowlane – zagadnienia praktyczne – część 1 https://wskp.pl/blog/umowa-roboty-budowlane-01/ Thu, 18 Nov 2021 16:34:34 +0000 https://wskp.pl/?post_type=blog&p=1630 „Umowa o roboty budowlane – zagadnienia praktyczne” to seria wpisów, w której oprócz omówienia najistotniejszych zagadnień w teorii chcemy podzielić się z Tobą praktycznymi rozwiązaniami prawnymi, które na co dzień skutecznie zabezpieczają interesy naszych klientów. Do lektury tego i kolejnych wpisów z serii zapraszamy nie tylko inwestorów i wykonawców, ale wszystkich, którzy poszukują rzetelnej dawki […]

Artykuł Umowa o roboty budowlane – zagadnienia praktyczne – część 1 pochodzi z serwisu Kancelaria Prawna i obsługa prawna firm - WSKP Kraków.

]]> „Umowa o roboty budowlane – zagadnienia praktyczne” to seria wpisów, w której oprócz omówienia najistotniejszych zagadnień w teorii chcemy podzielić się z Tobą praktycznymi rozwiązaniami prawnymi, które na co dzień skutecznie zabezpieczają interesy naszych klientów. Do lektury tego i kolejnych wpisów z serii zapraszamy nie tylko inwestorów i wykonawców, ale wszystkich, którzy poszukują rzetelnej dawki wiedzy połączonej z prostymi odpowiedziami na skomplikowane pytania.

Z pierwszego wpisu dowiesz się:

 

  1. Umowa o roboty budowlane – czym jest?

Umowa o roboty budowlane jest umową nazwaną, co oznacza, że ze została uregulowana wprost w treści ustawy – w tym przypadku w art.  647-658 Kodeksu Cywilnego. Z samej definicji umowy o roboty budowlane możemy dowiedzieć się już całkiem sporo o jej istocie, stronach i ich podstawowych obowiązkach:

Roboty budowlane przepis kodeks cywilny i umowa

W pierwszej kolejności zwróćmy uwagę na przedmiot umowy o roboty budowlane. Słusznie panuje przekonanie, że przedmiotem umowy o roboty budowlane są najczęściej inwestycje na dużą skalę  i szeroko zakrojone modernizacje różnego rodzaju obiektów. Umowa o roboty budowlane jako umowa rezultatu może być nakierowana także na wszelkiego rodzaju remonty, naprawy, a nawet rozbiórki budynków lub budowli, na co pozwala odpowiednie stosowanie przepisów, o których mowa w art. 658 KC. Celem umowy jest wzniesienie określonego w projekcie obiektu. Pojęcie „obiektu” użyte w definicji ustawowej oznacza po prostu rezultat wykonanych prac, stanowiący jakąś spójną całość. I tak przedmiotem świadczenia w umowie o roboty budowlane może być wzniesienie biurowca w centrum miasta jak i zamontowanie instalacji paneli fotowoltaicznych na dachu budynku. Roboty w oparciu o omawianą umowę nie muszą bowiem prowadzić zawsze do powstania całkiem nowej rzeczy, a mogą polegać jedynie na dokonaniu istotnych zmian w już istniejącym kompleksie budowalnym.

O prawidłowym wykonaniu umowy o roboty budowlane możemy mówić wtedy, gdy obiekt jest zgodny z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Istotnym zatem składnikiem umowy o roboty budowlane jest dostarczenie projektu. Inwestor każdorazowo odpowiada za to, by efekt zleconych czynności został precyzyjnie określony. Warto wspomnieć, że realizacja co do zasady  podlega przepisom ustawy Prawo budowlane ponieważ dopiero spełnienie określonych w niej warunków i uzyskanie stosownych zezwoleń pozwoli stronom umowy spełnić świadczenia z niej wynikające oraz dotrzymać standardów wynikających z zastosowania wiedzy technicznej. Jeśli masz wątpliwości czy podpisywana przez Ciebie umowa  o roboty budowlane nie powinna raczej być zastąpiona mniej skomplikowaną umową o dzieło, zastanów się czy rozmiar i zakres planowanych robót jest wystarczająco złożony i znaczący. Niewielkie i proste prace stanowią bowiem w dalszym ciągu przedmiot umowy o dzieło.
 

  1. Strony umowy o roboty budowlane

Stronami umowy o roboty budowlane są inwestor i wykonawca. Inwestorem może być dowolny podmiot, zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, a także jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, który zamawia wykonanie określonych prac w umówionym terminie. Wykonawcą może być zarówno podmiot, który samodzielnie podejmuje się wykonania robót – generalny wykonawca, jak i podmiot korzystający w tej mierze – jako główny wykonawca – z usług innego wyspecjalizowanego podmiotu – podwykonawcy. Aby wykonawca mógł zawrzeć umowę o roboty budowlane z podwykonawcą musi mieć na to zgodę inwestora. Zgoda udzielona przez inwestora  ma w obliczu całej umowy doniosłe znaczenie, ponieważ powoduje, że odpowiada on solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Solidarna odpowiedzialność oznacza, że podwykonawca będzie mógł domagać się zapłaty pełnej kwoty wynagrodzenia lub jego części bezpośrednio od inwestora. Solidarna odpowiedzialność powstanie jednak tylko wtedy jeżeli wykonawca (podwykonawca) zgłosi w formie pisemnej (pod rygorem nieważności) inwestorowi szczegółowy przedmiot wykonywanych przez podwykonawcę robót. Inwestorowi po zapoznaniu się z treścią zgłoszenia w przeciągu 30 dni od doręczenia przysługuje prawo sprzeciwu wobec wykonywania konkretnych robót przez wybranego podwykonawcę. Brak sprzeciwu wyrażonego w formie pisemnej pod rygorem nieważności oznacza akceptację.

Są sytuacje kiedy dokonanie zgłoszenia nie jest konieczne – dotyczy to szczególnych okoliczności kiedy umowa inwestora i wykonawcy w sposób szczegółowy reguluje przedmiot i podmiot podwykonawstwa. Szczegółowe uregulowanie to nie jedyny wymóg jaki stawia w tym przypadku ustawodawca – umowa między inwestorem a wykonawcą, jeżeli nie została zawarta na piśmie jest nieważna!

Na marginesie warto dodać, że umowy generalnego wykonawcy z podwykonawcami przeważnie nie mają charakteru umowy o roboty budowlane. W takim przypadku najczęściej zawierane są tradycyjne umowy o dzieło.

 

  1. Forma umowy o roboty budowlane

Dla ważności umowy o roboty budowlane nie jest potrzebna żadna szczególna forma i choć może wydawać się to zaskakujące umowę taką można ważnie zawrzeć choćby ustnie. Zgodnie z art. 648 §1 KC umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem.  W komentowanej regulacji mamy więc do czynienia z tzw. rygorem ad probationem. Co to oznacza? Niezachowanie pisemnej formy umowy nie skutkuje jej nieważnością, a jedynie ograniczeniami dowodowymi, wynikającymi z art. 74 KC – nie jest w sporze dopuszczalny dowód z zeznań świadków lub z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności. Warto podkreślić, że w myśl art. 74 §4 KC przepisów o skutkach niezachowania formy pisemnej nie stosuje się do czynności prawnych w stosunkach między przedsiębiorcami, którzy szczególnie w przypadku dużych inwestycji pojawiają się często po obu stronach umowy o roboty budowlane. W stosunkach między przedsiębiorcami fakt dokonania czynności prawnej i jej treści może być dowodzony wszelkimi środkami dowodowymi, bez żadnych ograniczeń.

 

  1. Umowa o roboty budowalne : obowiązki inwestora, a obowiązki wykonawcy

Najprościej mówiąc przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, natomiast inwestor zobowiązuje się do jego odebrania.

W zakresie obowiązków inwestora znajdują się przede wszystkim czynności związane z przygotowaniem robót, w szczególności przekazanie terenu budowy i dostarczenie projektu oraz odebranie obiektu i zapłata umówionego wynagrodzenia. Dokonanie odbioru obiektu jako rezultatu robót budowlanych jest zawsze obowiązkiem inwestora. W świetle art. 647 KC inwestor obowiązany jest dokonać odbioru końcowego, co nie może być uzależnione od braku jakichkolwiek wad w wykonanym obiekcie. Zaofiarowany przez wykonawcę obiekt powinien być oczywiście wykonany zgodnie z treścią zobowiązania, uwzględniając w pierwszej kolejności treść umowy, a nadto inne elementy kształtujące treść czynności prawnej. W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że tylko wady istotne tj. takie, które czynią obiekt niezdatnym do umówionego użytku prowadzi do uznania, że zobowiązanie wykonawcy nie zostało wykonane. Pozostałe przypadki dają inwestorowi możliwość  skorzystania jedynie z uprawnień z tytułu rękojmi, ewentualnie gwarancji, co należy odnotować w protokole odbioru. Pokwitowanie odbioru przez inwestora po stronie wykonawcy rodzi prawo żądania zapłaty wynagrodzenia.

Obowiązki wykonawcy oprócz tych oczywistych jak wykonanie obiektu zgodnie z umową, sporządzonym projektem oraz normami prawa budowlanego oraz oddanie go do użytku w dużej mierze zależą od ustaleń poczynionych w umowie między stronami. I tak do obowiązków wykonawcy (podwykonawcy) należy często zabezpieczenie terenu budowy, w tym sprzętu i maszyn przekazanych przez inwestora czy delegowanie i zarządzanie pracownikami na terenie budowy. Wykonawca odpowiada także za ewentualne szkody na terenie budowy dlatego szczególną uwagę powinien poświęcić na dokładne sprawdzenie obszaru inwestycji i poprawności przekazanej mu dokumentacji projektowej, a ewentualne nieprawidłowości i przeszkody w prowadzeniu prac niezwłocznie zgłosić inwestorowi.

 

 

⚪ Jeżeli zainteresował Cię temat umowy o roboty budowalne zapraszamy do śledzenia naszych kolejnych wpisów!

Konsultacje umowy o roboty budowalne z naszą Kancelarią Prawną:
Jeżeli chciałabyś skonsultować postanowienia zawarte w umowie o roboty budowlane, której jesteś stroną, chętnie poznamy Twoje wątpliwości i obawy oraz wspólnie wybierzemy najlepsze rozwiązania. Przekaż nam umowę do weryfikacji korzystając z formularza dostępnego pod linkiem: https://wskp.pl/sklep/weryfikacja-umowy/

Zachęcamy Cię do kontaktu z naszą Kancelarią!

 

Artykuł Umowa o roboty budowlane – zagadnienia praktyczne – część 1 pochodzi z serwisu Kancelaria Prawna i obsługa prawna firm - WSKP Kraków.

]]> Umowa deweloperska https://wskp.pl/blog/umowa-deweloperska/ Mon, 14 Sep 2020 21:21:56 +0000 https://wskp.pl/?post_type=blog&p=767 W dzisiejszym wpisie przyjrzymy się bliżej umowie, którą osoba kupująca lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny zawiera z deweloperem, czyli umowie deweloperskiej. Dowiesz się na co zwrócić uwagę, jak powinna wyglądać sama umowa oraz w jakiej formie powinna zostać zawarta. W ostatnich latach rynek deweloperski rozwinął się w Polsce na tyle, że 16 września 2011 r. […]

Artykuł Umowa deweloperska pochodzi z serwisu Kancelaria Prawna i obsługa prawna firm - WSKP Kraków.

]]> W dzisiejszym wpisie przyjrzymy się bliżej umowie, którą osoba kupująca lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny zawiera z deweloperem, czyli umowie deweloperskiej.
Dowiesz się na co zwrócić uwagę, jak powinna wyglądać sama umowa oraz w jakiej formie powinna zostać zawarta.
W ostatnich latach rynek deweloperski rozwinął się w Polsce na tyle, że 16 września 2011 r. weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, dalej jako „Ustawa deweloperska” która miała chronić nabywców zawierających umowy z deweloperami. To właśnie ta ustawa wprowadziła do obrotu umowę deweloperską i  jest ona dziś istotnym aktem prawnym dla każdego kto planuje kupić mieszkanie lub dom od dewelopera.
umowa deweloperska na co zwrócić uwagę

Charakterystyczne elementy umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska jak sama nazwa wskazuje zawierana jest z deweloperem. Zgodnie z ustawą deweloperską deweloper musi dla danej inwestycji przygotować prospekt informacyjny. Jest to dokument, w którym znajdują się szczegółowe informacje o budowie i warunkach zakupu nieruchomości. Obowiązkiem dewelopera jest udostępnienie takiego prospektu każdemu kto jest zainteresowany podpisaniem umowy deweloperskiej.
Warto również od razu zaznaczyć, że zawarcie umowy deweloperskiej nie oznacza uzyskania własności domu lub mieszkania. Do przejścia własności konieczne będzie zawarcie kolejnej umowy po zakończeniu inwestycji. W samej umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do zawarcia takiej umowy z nabywcą.
Umowa deweloperska jest podstawą do dokonania wpisu roszczenia o przeniesienie własności w księdze wieczystej. Taki wpis jest bardzo korzystny dla nabywcy. Dzięki niemu deweloper nie podpisze umowy dotyczącej tego samego lokalu z innym nabywcą.
Umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie będzie ona nieważna. Pamiętaj jednak, że notariusz jest odpowiedzialny jedynie za dopilnowanie zgodności z prawem treści umowy i procedur związanych z jej zawarciem. Nie będzie on sprawdzał, czy umowa deweloperska w odpowiedni sposób zabezpiecza twoje interesy jako nabywcy.
Charakterystycznym elementem związanym z umową deweloperską jest to, że deweloper musi dla konkretnej inwestycji utworzyć w banku mieszkaniowy rachunek powierniczy. Ta procedura ma dodatkowo chronić nabywców nieruchomości. Wszelkie należności związane z inwestycją wpłacają oni właśnie na taki rachunek powierniczy. Deweloper może wypłacać pieniądze zgromadzone na rachunku tylko po spełnieniu określonych warunków. Nad ich spełnieniem czuwa bank, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Sam rachunek może mieć dwie formy: otwartą i zamkniętą.
W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego deweloper może dokonać wypłaty z rachunku tylko jeżeli przedstawi bankowi odpis aktu notarialnego z umową przenoszącą własność nieruchomości na kupującego nieruchomość. Nieruchomość musi być wolna od obciążeń i roszczeń innych osób.
Otwarty rachunek powierniczy jest nieco mniej restrykcyjny i deweloper może dokonywać wypłat po zakończeniu konkretnych etapów inwestycji. Kontrolę zakończenia etapu przeprowadza wyznaczona przez bank osoba, która posiada odpowiednie uprawnienia budowlane. Otwarty rachunek powierniczy może być dodatkowo zabezpieczony gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. W przypadku kłopotów finansowych dewelopera umożliwi ona odzyskanie części pieniędzy od banku lub ubezpieczyciela.

Na co zwrócić uwagę zawierając umowę deweloperską

  1. Wiarygodność dewelopera

W pierwszej kolejności sprawdź wiarygodność dewelopera. Zakup lokalu lub domu często wiąże się z inwestycją oszczędności całego życia, nie warto więc całkowicie zaufać deweloperowi i nie sprawdzić w Internecie informacji o jego poprzednich realizacjach, a także opinii jego wcześniejszych klientów.

  1. Prospekt informacyjny

Jest to dokument, na który musimy zwrócić szczególną uwagę. Deweloper musi umieścić w nim m.in. dane swojego przedsiębiorstwa, informacje o poprzednich inwestycjach, a także wskazać czy w przeszłości toczyło lub obecnie toczy się przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne na kwotę ponad 100 tys. zł.
W prospekcie deweloper zamieszcza również informacje identyfikujące całą nieruchomość, takie jak: numer działki, numer księgi wieczystej, ewentualne obciążenia nieruchomości, a także dostępne informacje o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km.
W dalszej części dokumentu deweloper informuje o postępie w budowie konkretnego budynku (informacje o wydanym pozwoleniu, terminie zakończenia prac, sposobie finansowania), a także indywidualne informacje o lokalu przeznaczonym dla konkretnego nabywcy.
Do prospektu dołącza się rzut kondygnacji, na której znajdzie się lokal, a także wzór umowy deweloperskiej.
Dokładne zapoznanie się z prospektem informacyjnym jest niezwykle istotne, ponieważ pozwala zweryfikować nabywcy wiarygodność dewelopera oraz zapoznać się ze szczegółami inwestycji i sposobami zabezpieczeń przewidzianymi dla ochrony nabywców.
Należy pamiętać, że deweloper musi przekazać potencjalnemu nabywcy prospekt informacyjny na jego żądanie w terminie 30 dni. Jeżeli tego nie uczynił, a nabywca zawarł umowę deweloperską to może on od niej odstąpić.

  1. Rodzaj rachunku powierniczego

Zwróć uwagę jaki typ rachunku powierniczego został wybrany przez dewelopera oraz to, czy to jego numer został wskazany w umowie jako ten, na który będziesz wpłacał pieniądze na zakup nieruchomości. O rachunkach pisaliśmy już wyżej, tu przypomnimy tylko, że interesy nabywcy najlepiej zabezpiecza zamknięty rachunek powierniczy, jednak to otwarty rachunek jest opcją najtańszą i najczęściej stosowaną przez deweloperów. Jeżeli deweloper proponuje otwarty rachunek powierniczy to warto, aby był on chociaż zabezpieczony dodatkowo gwarancją bankową lub ubezpieczeniową.

  1. Treść umowy deweloperskiej

Najważniejszym pozostaje jednak dokładne zapoznanie się z treścią umowy deweloperskiej.
Przed podpisaniem umowy musisz ją dokładnie przeczytać i zwrócić uwagę na kilka istotnych kwestii. W pierwszej kolejności sprawdź, czy twoja umowa rzeczywiście nazwana jest umową deweloperską, a deweloper nie próbuje podpisać z tobą umowy innego typu, która nie będzie odpowiednio chroniła twoich interesów.
Następnie, zwróć uwagę na to, czy opis nieruchomości pokrywa się z treścią prospektu informacyjnego. Pamiętaj, że im bardziej szczegółowy będzie opis inwestycji tym łatwiej będzie wymagać od dewelopera wywiązania się z konkretnych postanowień umowy.
Zwróć uwagę na to jak określone są terminy realizacji konkretnych etapów budowy. Im termin jest mniej precyzyjny, tym łatwiej będzie deweloperowi przeciągać w czasie oddanie inwestycji, bez większych konsekwencji. Najlepiej, aby terminy te nie były zbyt odległe, a deweloper nie miał zbyt łatwej możliwości ich przesunięcia.
Upewnij się, czy deweloper nie stosuje tzw. klauzul niedozwolonych. Są to klauzule, których przedsiębiorcy, jako silniejsze strony umowy, nie mogą stosować w umowach z zawieranych konsumentami. Przykład tego jakie klauzule należy uznać za niedozwolone znajdziesz w art. 3853 Kodeksu Cywilnego. Pełna lista klauzul, które zostały przez sądy znane za niedozwolone znajduje się w rejestrze klauzul niedozwolonych UOKIK.
Postanowieniem umowy deweloperskiej, które może prowadzić do nieporozumień między nabywcą, a deweloperem jest określenie stanu nieruchomości w chwili wydania. Często stosowane, ogólne określenia typu „stan deweloperski” lub tzw. „stan pod klucz” są zbyt nieprecyzyjne. Nabywca powinien zadbać, aby w umowie określono stan nieruchomości w jak najbardziej szczegółowy sposób, najlepiej ze wskazaniem wszelkich prac jakie deweloper powinien w konkretnym lokalu wykonać.
Jak już napisaliśmy wcześniej umowa deweloperska nie przenosi na Ciebie własności nieruchomości. Musisz więc dopilnować, aby w treści umowy deweloper zobowiązał się do zawarcia w konkretnym terminie umowy przenoszącej na Ciebie własność domu lub mieszkania.
Przyjrzyj się też postanowieniom, które dotyczą dodatkowych kosztów związanych z zawarciem umowy. Warto się przede wszystkim upewnić, czy deweloper nie umieścił w umowie zapisów o karach umownych i odsetkach za opóźnienie, które byłyby nierówne dla stron umowy. Zwróć uwagę, czy jeżeli umowa przewiduje kary umowne lub odsetki za opóźnienie dla nabywcy to czy przewiduje je także dla dewelopera i czy są one określone w podobnej wysokości. Sprawdź też, czy deweloper nie obciążył cię w umowie dodatkowymi, wcześniej nieuzgodnionymi kosztami.
Podpisanie umowy deweloperskiej jest bardzo ważną decyzją, która najczęściej wiąże się z inwestycją oszczędności gromadzonych przez całe życie. W związku z tym zawsze warto zastanowić się nad konsultacja z prawnikiem, który przeanalizuje umowę pod kątem niebezpieczeństw czyhających na kupującego. Jeżeli masz dodatkowe pytania lub chcesz zlecić Kancelarii WSKP analizę projektu umowy deweloperskiej skontaktuj się z nami, korzystając w formularza kontaktowego dostępnego poniżej.

Artykuł Umowa deweloperska pochodzi z serwisu Kancelaria Prawna i obsługa prawna firm - WSKP Kraków.

]]>